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房企普遍面临压力 兼并重组将是大势所趋

进入三季度，楼市即将迎来旺季，不过，房企面临的压力也不小。尽管从业绩上看，上半年房企交了一份不错的成绩单。碧桂园销售金额突破4000亿元，恒大、万科突破3000亿元，保利突破2000亿元，相比去年进一步大幅提升，与此同时，销售面积也有所突破，业绩表现充分说明规模房企的实力正在进一步增强。但是房企之间的竞争日益激烈，强者恒强，而弱者生存日趋艰难。

具体来看，眼下乃至未来相当一段时期，房企面临着以下三方面较大的压力。

首先，房企普遍面临业绩压力。以北京为例，根据中国指数研究院发布的《2018年上半年房企北京销售排行榜》，受政策严控、房贷利率持续上调等影响，市场规模明显缩减，销售金额TOP10房企销售总额、销售总规模、入榜门槛值均明显下降，即使是TOP10，成交总额也下跌两成。数据显示，2018年上半年北京销售金额TOP10房地产企业合计实现销售额达598亿元，较去年同期下降22%。在政策严控下，北京市场成交规模明显缩减。受此影响，2018年上半年北京房企门槛下降。2018年上半年北京销售面积TOP10房地产企业合计实现销售面积达160万平方米，较去年同期下降16%。2018年上半年北京销售面积TOP10排行榜门槛值为7万平方米，较去年同期下降36%。这说明房企去化与回款速度都普遍下降。大环境如此，房企排名也会受到影响，而排名则与房企融资能力挂钩，关乎企业可持续发展。

其次，三四线市场饱和压力。时至年中，一线城市房地产市场还谈不上乐观，而三四线城市情况也不是很好。业界比较关注的棚改政策收紧迹象，对房地产绝对意味着利空，地产股也因此大跌。三四线城市是棚改大户，银行棚改审批上收，很多项目势必受到影响。虽然现在还不好说棚改政策会否有大的调整，但微调可能是大势所趋。伴随着三四线城市去房地产库存的压力逐渐释放，需求基本得到满足，新增需求有限，三四线城市房地产市场维稳压力也将随之显现。在一二线城市严格限购情况下，不少房企转战三四线城市。就这些房企而言，继续发力三四线城市，有一定风险。实际上，在一些三四线城市，已经出现供应已经大过需求的迹象，面临发展瓶颈。

第三，融资与还债压力。前段时间，央行报告特别提示，一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大。并强调要继续落实“因城施策”住房金融宏观审慎管理政策。房企负债率较高问题由来已久，而且这里并非专门指向中小房企，想必主要是针对大房企。有些大型房企通过上市公司和各种融资渠道大举借债，隐形债务如山，扩张也比较激进，这样的房企一旦投资失误，再融资与还债压力山大，非常危险。中小房企融资与还债压力同样不容忽视，在信贷持续收紧的背景下，房企事实上普遍面临巨大的资金压力。最近，有关部门从防范风险角度，挡住了一些大型房企海外发债的渠道，这也将令相关企业资金链进一步吃紧，融资压力空前。

接下来，房地产面临的问题将是产能过剩与兼并重组的问题。如前所述，部分三四线城市已经出现供大于求，而一二线城市虽然有需求，但由于房价过高，导致真正的刚需难以得到满足，这部分需求将来可能只有通过保障性住房来解决。在“房住不炒”的原则下，过高的房价和限购将使得一二线城市难以再现昔日量价飙升的辉煌，加上拿地难，僧多粥少，房企竞争将更加白热化，互相“残杀”难免。加上三四线城市房地产需求已经逐渐趋于饱和，未来部分企业倒闭也将在所难免。

可以说，未来无论是一二线城市还是三四线城市，对于房企来说，都将是一片红海。要解决房地产市场产能过剩与防范房企倒闭引发金融风险的问题，基本只有转型发展与兼并重组这两条路，从这个角度来看，未来房地产企业之间的并购将会更加频繁，与此同时转型多元化发展也将是一种主要趋势。

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