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标普:中国住宅销售价格已见顶

标普全球评级7日表示，中国住宅销售价格已见顶。“在经历了两年多的强劲上涨后，今年楼市传统销售旺季‘金九银十’黯然收场。”标普全球评级信用分析师叶翱行表示。

标普指出，各项房地产调控措施的影响逐步显现。从各大城市出台的限价令到放慢预售审批，调控措施在不同程度上抑制了房价上涨并拉低成交量。预计2019年房价将下跌，同时住宅销售面积将下滑3%-7%。明年土地交易及价格将延续今年年初开始的下滑趋势。三四线城市更容易受到行业下行影响，从行业的增长动力迅速转为拖累。在行业上升期，开发商已经进行适度土地补给，同时对区域覆盖范围进行扩张或调整。

“中国开发商面临的主要风险依然是流动性和再融资。”叶翱行表示，开发商的各大融资渠道都已收紧。融资环境近年来最为不利，不论是限制非标融资、限制境内债券所筹资金只可用于偿债，还是境外债券的票息上涨。此外，因到期债券或可回售境内债券的规模较大，众多开发商的再融资需求较高。规模较小的开发商不得不承受债券发行的更高票息。某些情况下，投资者需求太低还将导致债券难以发行。尽管众多开发商已降低对外币债务的依赖，但其占比仍较高。人民币贬值使境外融资承压，尽管单独而言这并非主要因素。上述融资环境将导致该行业的信用进一步分化。部分开发商可能通过接手陷入困境的同业的资产从而扩大其市场份额，而弱小开发商则存在破产的可能性。

因融资受限，销售带来的现金回款依然是最可靠的融资来源。因此，多数开发商重视去化情况，甚至可能为了确保有良好的现金流入而下调销售价格。在执行上占优势的房企或有能力在行业下滑时收购更多不良资产。近年来房地产行业已在持续整合，但当前整合速度更快。

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