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千亿新兵观察录|中南建设业绩高增 未来仍然任重道远

在企业突围的重要时刻，中南建设（000961.SZ）实现了一次华丽蜕变。

2018年，中南建设实现营业收入401.1亿元，比上年同期增长31.3%，归属于上市公司股东的净利润21.9亿元，同比增长219%，扣除投资性房地产应用公允价值计量模式的影响，归属于上市公司股东的净利润为20.9亿元，同比增长246%。

这一年，中南建设取得了业绩的全面高升。但在收敛聚焦的大环境下，中南建设未来仍然任重道远。

喜忧参半

4月22日晚间，中南建设交出了一份靓丽的成绩单。

在建筑业务方面，中南建设2018年新承接（中标）项目预计合同总金额366.5亿元，比上年同期增长24%。其中3亿元以上项目超过30个，在新增合同额中占比58%。

在集团核心的地产业务方面，业绩同样全面高升。公司实现全年销售面积1144.4万平方米，同比上升32%；销售额1466.1亿元，同比增长52%；营业收入275.6亿元，同比增长23%；综合毛利率同比上升4.37个百分点，达到20.23%。

凭借如此亮眼的成绩，旗下地产品牌中南置地顺利跻身千亿行列。在进入千亿的新兵团中，中南置地仅次于阳光城，位列第二位。在相关机构公布的2018年排行榜中，中南置地排名没有发生变化，仍然位列第18位。

这基本也在情理之中。凤凰网房产对比发现，中南建设地产品牌在2015-2017年分别实现了229亿元、502亿元、963亿元的合约销售，年复合增长率超过100%。这一数字在2018年直接腰斩，企业销售额增长率只达到了52%。

此外，中南建设也面临着居高不下的债务问题。根据数据，公司负债总额达到2161.01亿，同比增长36.02%，负债率上升1.87个百分点至91.69%，净负债率甚至高达191.51%。报告期内，期末货币资金为204.2亿元，一年内到期债务则达到了180.1亿元。

需要注意的是，若按照剔除预收账款后的数据计算，中南建设2018年末的资产负债率为44.97%，相对2017年末的51.13%下降6.16个百分点。

另外，凤凰网房产梳理发现，中南建设自2010年以来，经营现金流、投资现金流、融资现金流长年呈现负值。在企业赖以周转的经营现金流一项上， 2018年是近三年来首次出现回正，达到194.32亿。同期，投资现现金额、融资现金额仍为负数，分别为-126.5亿、-40.42亿。

纵观中南建设的全面发展，这家房企无疑度过了一个“喜忧参半”的2018年。在这市场环境剧烈变化的一年，中南建设既取得了全面上升的业绩，也需要进一步解决负债和现金流的问题。

任重道远

在年报中，中南建设并没有提及2019年的销售目标。

但增速放缓或将延续放缓。年报指出，公司2019 年将继续深耕长三角区域、珠三角区域和中西部核心城市，现有项目计划开工建筑面积约 1061 万平方米，竣工面积约 998 万平方米。若照此计算，公司2019的开工建筑项目全部售出，也低于2018年1144.4万平方米的数据。

此外，中南建设亦有可能被迅速冷却的三四线拖累。根据数据，公司全年新增项目111个，规划建筑面积合计1595万平方米。凤凰网房产发现，新进土地布局6成以上来自三四线。

早前，陈昱含便明确表示，“中南未来不能挑肥拣瘦，要全区域布局，一二三四线城市都得做”。截至报告期末，公司共有303个项目，在建开发项目规划建筑面积合计2807万平方米，未开工项目规划建筑面积合计1518万平方米。在未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中，位于一、二线城市面积占比约39%，位于三四线城市面积占比约61%。

但在一众房企纷纷转移阵地之际，中南建设并没有提出回归一二线的计划。对此，资深地产专家薛建雄认为，中南建设应该是被三四线拖累了。“拿的盘大了，资金没有实现正回笼。所以想回一二线有心无力。”

但为了保持高增长的态势，中南置地早已做了一系列动作。2016年，公司大规模引入职业经理人，试图走出家族控制下的桎梏，并且陈昱含已将董事长之位让贤于明星职业经理人陈凯。

此外，中南建设将城市公司改名为“战区”，彼此之间在相互竞争的同时，也进行战略裂变。为了连接总部与“战区”，中南在今年3月一次性任命了15位名誉董事。

这些名誉董事均来头不小，且基本上都是在陈凯之后加入。其中包括，阳光城前 CFO 及首席运营官辛琦，曾先后任职于碧桂园、万科等房企的甘玫，曾任职于龙湖、万科的曾志超，还有旭辉前人力资源部总监助理张宽权等一众职业经理人。

战略的转变，使得中南集团的费用大幅上升。根据数据，公司2018年销售费用同比上升33.46%，达到9.66亿；管理费用较2017年增加35.20%至23.91亿；财务费用同比增加21.67%至4.16亿。据计算，公司的管理费用占据了费用支出的63.30%。

即使早已做好了铺垫，但未来仍然任重道远。就像陈昱含所说，未来3到5年后，前10强会侵蚀整个行业30%~40%的蛋糕。“按照行业10万亿左右的盘子，差不多前10强平均要做到3000亿、4000亿这个规模量级”。

实际上，如今房地产行业规模已经达到了15万亿。若按照30%-40%的数据计算，未来前十强平均要做到4500-6000亿。

对中南建设来说，未来如何保证在这个行业中“自己还在”还面临着挑战。

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