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保利物业赴港上市获“放行”

内地房企分拆物业公司赴港上市的热潮丝毫不减，已成为“后地产时代”的新趋势。

9月17日，据保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH，以下简称“保利地产”)公告显示，保利物业发展股份有限公司(以下简称“保利物业”)赴境外上市已经获得中国证监会批复。而在8月6日，保利物业已经向香港联交所递交了上市申请。

这也意味着保利物业自新三板退市后，转战港股市场获证监会“放行”，上市进程进入了倒计时。

物业管理公司的行业集中度仍较低，融资并购成为重要扩张手段。公开资料显示，截至今年上半年，保利物业管理846项物业，合同在管面积为3.71亿平方米，是全国第四大物业公司，仅次于绿城物业、碧桂园服务和万科物业，但公司目前市占率仅为0.9%。

值得注意的是，此前多家内地公司赴港上市遭遇“破发潮”，《中国经营报》记者就募资后如何扩张规模、有无应对破发的措施等问题致函采访保利物业相关负责人，对方表示公司目前正处于上市前的静默期，部分问题不方便进行回应。

赶上物业公司上市潮

物管行业竞争日趋激烈，在国内融资渠道持续收紧的形势下，多家内地房企分拆物业公司赴港上市。

仅2018年就有雅生活服务、碧桂园服务在内的5家物管公司成功上市。自年初以来，已有滨江服务、奥园健康以及和泓服务3家登陆港股。若上市成功，保利物业将成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司。

保利物业为何从新三板退市后转战港股？此前的保利物业公告中显示，“这是公司自身经营发展及战略规划的需要。”实际上，近年来从新三板市场退市后转战港股的物业管理公司并不止保利物业一家，还包括此前登陆香港资本市场的永升生活服务、和泓服务。

数据显示，自2014年起，新三板累计挂牌物业服务企业74家，目前仍在挂牌的有56家。有18家物业服务企业摘牌均为主动申请终止挂牌，其中有14家是在2018年摘牌。

新三板上市公司普遍面临流动性相对较差、融资较难的处境。中国财政科学研究院应用经济学博士盘和林向记者分析：“从主动摘牌的物业服务企业来看，并非业绩不佳等原因，相反都业绩不俗，新三板已经无法满足保利物业的融资等发展需要，A股审批又比较严格，相比而言，转战港股更有优势。”

保利物业招股书显示，截至2019年4月30日，其合同管理面积达3.71亿平方米，遍布全国27个省(区、市)的136个城市，在管面积为1.98亿平方米。在中国管理817项物业，包括549个住宅社区及268个非住宅物业。

营业收入方面，截至今年4月30日，保利物业收入为17.18亿元，较上年同期12.10亿元增加5.08亿元；2016年度、2017年度、2018年度保利物业收入分别为25.64亿元、32.40亿元、42.29亿元。

在房地产调控期下，信贷持续收紧，物业分拆赴港上市成为房企拓宽融资渠道的新路径。相比房地产业务，物业管理公司具有轻资产和逆周期属性，估值水平亦明显较高。

营收单一依赖规模扩张

招股书显示，保利物业是全国第四大物业公司，仅次于绿城物业、碧桂园服务和万科物业。

值得注意的是，保利物业在增值服务方面较少发力，导致其营收来源相对单一。根据招股书，其主要的营收来源于物业管理服务收入，从2016~2018年分别占比74.3%、74.7%及68.8%。

值得注意的是，保利物业目前项目收入仍主要依赖于母公司。招股书显示，截至2019年4月30日，由保利地产开发的物业带来的收入为10.20亿元，占比为84.2%，而外拓项目贡献的收入为1.91亿元，占比仅为15.8%。

同策研究院首席分析师张宏伟告诉记者，“对于有开发商背景的物业公司来讲，刚上市时基础物业确实主要依赖母公司，而且后者一般也作为基石投资者，接下来通过上市后，保利物业应该通过收并购中小物业公司，来实现规模效应和品牌效应的突破。”

据保利物业公告显示，公司赴港上市募集的资金用途为收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司；提升增值服务业务和多元化服务业务；升级信息化和智能化平台；补充营运资金及一般公司用途。

广发证券此前一份研究报告指出，融资并购是物业管理公司重要的扩张手段。此前，保利物业内部已启动名为“147”的战略计划，要在未来三年内实现100亿元的营业收入，4亿平方米的管理面积，以及7亿元的利润水平。

近两年，保利物业正逐渐外拓管理物业面积。2018年6月，保利物业与天创物业达成战略合作，双方将共同打造校园物业管理平台；同期保利物业还与天凝镇政府达成战略合作，成为行业内首个涉足乡镇公共治理、践行国家乡村振兴战略的物业服务企业。

同时，保利发展在商业物业的拓展和运营方面也取得进步。截至2018年年末，这家公司商业板块运营的项目已达到65个，管理面积为266万平方米。另外通过轻资产模式进行品牌及管理输出，外拓的购物中心达到10个，酒店4个。

可以看出，保利物业正加快布局，通过多元化业务摆脱对母公司的重度依赖，提升管理的非保利地产开发的物业面积比例。

面临人工成本上涨难题

从利润率指标来看，保利物业的表现要落后于很多同行。招股书显示，保利物业2018年毛利率为20.1%；2016~2017年毛利率则分别为16.7%、17.9%。

可进行对比的是，同样在港交所上市的其他物业公司，如雅生活服务2018年的销售毛利率为38.2%，碧桂园服务为37.7%，彩生活为35.5%，中海物业为20.43%。

保利物业总经理吴兰玉此前在接受媒体专访时表示，保利物业不简单追求高的净利、毛利水平，不追求“输血式”，而是讲究自身的合理利润，这样的含金量会高很多。

值得注意的是，保利物业在低毛利率的情况下，如何控制运营成本显得尤为重要。招股书指出，保利物业的利润率和经营业绩可能会因人工、分包成本或其他运营成本增加而受到不利影响。

招股书显示，保利物业的人工成本正不断增加，于过往记录期间，保利物业截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年4月30日止四个月，人工成本占服务成本的比率分别为54.2%、59.1%、55.6%及 60.8%。

在人工成本持续上涨的情况下，部分物管企业以转型互联网以及增加劳务外包比例来进行管控成本。以首家赴港上市的物业公司彩生活服务集团有限公司(01778.HK，以下简称“彩生活”)为例，在传统的物业管理业务遭遇“天花板”时，彩生活开拓多元业务，并打算转型互联网平台模式。

针对人工成本上涨的问题，保利物业表示，公司接下来会通过全委、顾问和并购的方式拓展非保利地产开发的物业项目；同时，公司将积极开展社区增值服务等非传统物业服务业务的市场开发力度，提升公司的收入多元化水平和盈利质量。

据首席投资顾问夏立军指出，物管行业依然属于劳动力密集型产业，竞争要素极难取得破坏性创新，龙头企业将是行业整合和发展的核心。行业业绩和估值水平短期内仍由基础服务板块主导，而中远期关键要素将逐渐由增值服务取代，储备面积数据显示基础服务规模可能将在未来2~3年高速成长。

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