今天我在二手房网站上看到河西东渡新锐大厦的一套53平米的二手房成交均价为78868元/平。
而在该房源成交的前一个月，一套59平的二手房成交均价仅为67634元/平。
同一小区，户型面积也差不多，不到一个月的时间，房价却差了1万多/平！
是何原因？
房源户型、信息、装修对比差异并不大
我仔细对比了两个房源的具体信息。
从户型图来看，两个均为复式户型，呈现不规则形状。左侧的开间稍微大点，看起来还比右边的好一些。
（左侧67634元/平，右侧78868元/平）
图片来源：链家网
从基本信息来看，两除了户型面积和朝向有些许差异外，两个户型都是中楼层，房源情况差距并不大。
（左侧67634元/平，右侧78868元/平）
图片来源：链家网
再来看下房源内部的情况，装修有一些差距，但绝不至于差到1万/平。
（67634元/平房源内部图）
图片来源：链家网
（78868元/平房源内部图）
图片来源：链家网
中介道明原因，房价差1万/平竟是因为……
对比房源差异，也不大。带着疑问我致电了成交这2套房源的二手房网站。
东渡新锐大厦为65年产权公寓，类住宅，总共有22楼。其中，7楼以下是商业，7-22楼为住宅性质公寓，可以上学，其学区为新城小学和新城中学的双本部。
小区业主挂牌价格差异大，楼层、朝向影响大
中介回答我目前小区的房源均价在7.2-7.8万/平，而一些楼层、朝向稍差的房源，要在均价基础上再低5千/平。具体的价格由业主挂牌，存在的差异是比较大的。
以他手上的一套房源为例：有一套16楼的，52.65平方，385万，单价73124元/平。
房源不少出租为办公
东渡里有不少是租给别人办公的，也有不少是自己住的。刚中介说的385万的房源就是之前租给别人办公的。
学区占用和非占用影响价格大
另外，中介还告诉我一个关于房价差距的重要原因——占用学位问题。基本上来说，占用的学区房价在7.2-7.3万/平，不占用的在7.7-7.8万/平。
还是以这套385万的房子为例，该学区就被占用了。
我：如果我孩子还在上学，现在把房子卖了，学区还能继续上吗？
中介：一个房子，如果说是学区房的情况下，刚上小学，6年内只能以一个户口去报这个学校。
如果说你小孩现在在上这个学校了，你想把这个房子卖掉的话是可以，但别人买家的话是上不了学的，只有等你孩子毕业了，再空置一年，对方才能上这个学校。
如果说你现在小孩小学毕业了，再上初中的情况下，那只有等初中毕业了，对方才能上这个学区。
中介告诉我，业主的孩子目前在上初一，如果买房人想让孩子上学，要等到原业主孩子上完学后，再过一年（学区房需提前一年），就是3年后，才能使用该学区。
而如果说是刚结婚的，1-2岁的这种，还是可以买这种目前被占用学区的房子的。如果说现在小孩已经上幼儿园了，那肯定是来不及了。
在买学区房的时候，中介人员一般会先问客户小孩什么时候上一年级。根据小孩的年龄，选择合适的房源。并不是每个房子都适合想买学区的买房人。
买房人应该注意什么？
这么来看，我在该小区看到的房价差1万/平的问题似乎已经明朗了。即使楼层、装修、朝向、户型都差不多，但学籍占用问题直接导致房源的差价拉大。另外，业主在挂牌房源时，是自己针对房源的情况定价，导致房源之间的差价千差万别。
作为买房人来说，一定要注意学区占用的问题。因为不少学区房可能业主在孩子还在上学时就拿来出售。即使没有学籍占用问题，也需要提前一年购置，才能保证孩子正常上学。
如果孩子还小，也可以提前购买，和中介人员说明情况，挑选符合自己孩子年龄的学区房，避免最后上不了学的情况。
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