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扎堆融资 房企加速与“红线”赛跑

正处楼市传统的“金九银十”，房企在忙着推盘销售之际，背后也迎来了“三条红线”的压力。这时，房企迅速反应，与“红线”赛跑。

市场信息显示，按照监管层近期的要求，对房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%； 净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。这也被认为是史上最严厉的债务管控政策。

可以预见的是，“三道红线”意味着房企的融资环境即将改变。根据贝壳研究院统计数据，按发行日期来看，8月20日至9月20日房企境内外融资规模约992.7亿元，比前一个月减少24.6%，规模收缩约四分之一。不过，即便环比规模收缩，但同比来看，8月20日至9月20日房企境内外融资规模仍然较2019年同期增长了10.7%。同时，境内融资规模较为平稳，延续了7、8月份量增的态势。此外，2020年第三季度境内外债券融资发行近307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%，三季度发债规模刷新历史纪录。不过，监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号，三季度作为收紧的过渡期仍保持较高的发债规模，预计四季度增速将会有所下滑。

密集融资的背后是房企进入偿债高峰期。据中指研究院预测，2020年国内房地产行业包括海外债券在内的债券偿还总规模高达7493.9亿元；到2021年，这一数据将达10496.2亿元。市场人士普遍认为，近期融资动作频繁出现，与当前出现的政策“窗口期”密切相关。在融资监管的环境下，降负债将成为房企的重中之重。根据诸葛找房数据研究中心监测的100个上市房企的数据来看，房企踩线的占比为86%。“三条红线”的实施，对于高负债房企的后期负债规模有一定的限制，踩三条线的房企有息负债规模不得增加，企业只能通过自身的业务回款降负债。

以降价促销的方式快速去库存，从而降低杠杆率，是房企最常用的办法。9月初，恒大率先发起降价促销，多家房企也推出各自的促销方案。与此同时，多个城市也掀起新房市场的推盘潮。以深圳为例，仅在上周就有7个项目入市，为市场带来3802套住宅和393套公寓，以及344套宿舍、厂房和商业产品。

另一边，也有房企抱团“保价”的现象。公开信息显示，河南省房地产业商会会长闭门会近日在郑州召开，与会房企观点普遍一致：降价促销对于整个行业发展，弊大于利，多家房企表态不带头降价。

易居房地产研究院智库中心总监严跃进表示，房价的决定因素很多，如果融资难度加大，房企一般而言会采取降价促销的方式。不过，今年一些城市的预售管理有所放松，很多高价项目会入市，所以成交结构会变，单纯来说房价会因此下跌，可能性并不大。只是，即使不考虑融资新规的因素，房企也会在每年的“金九银十”进行降价促销。

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