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成龙亿元豪宅拍卖一波三折，法拍房捡漏需避哪些“坑”？

备受瞩目的成龙豪宅司法拍卖，最终在原定开拍日（9月28日）前被撤回。整个事件一波三折——成龙买房13年未办房产证，开发商欠债导致房子被查封，成龙上诉无果房子被上架拍卖，随后在开拍日前几天又因“案外人异议”被法院撤回。

而与事件起伏同样吸睛的，是房子的“壕”，以及法拍房的低起价。成龙这两套位于北京东城区的豪宅，市场价1.2亿元，而起拍价仅为7191万元。事实上，近年来，法拍房由于“低起价”的优势，受到越来越多购房者的关注。那么，法拍房究竟有哪些特殊之处，有没有需要规避的风险呢？

解答：

按当前的规定来看，司法拍卖的起拍价，最低为评估价或者市价的70%，流拍后再次拍卖的起拍价不低于前一次的80%。也就是说，一套1000万的房子，法拍起价最低是700万，如果经历了一次流拍，则起价将降至最低560万。

虽然起拍价一般远低于市场价，但法拍房毕竟不同于市场上自由买卖的二手房，有可能会存在一定瑕疵。麦田房产专业人士指出，对于购房者来说，如果想要“捡漏”，需要考量的因素是很多的。

首先，确定是否具备购房资格。现在，包括北京、广州、深圳在内的大多数城市，法拍房都是限购的，必须符合该地的购房资格才能参与竞拍。不仅是住宅，法拍的商办房也在限购范围内。

在具备资格的前提下，如果要参与竞买法拍房，事先最为关键的是要多方面充分了解该房屋的相关具体情况，特别是房屋上是否存在租约、户口及历史交易情况等。

对此，上述专业人士表示，根据“买卖不破租赁”的原则，发生于法院查封房产之前的合法租赁受法律保护。也就是说，如果你买了一套有合法租约的法拍房，租约将继续有效，你想要解除租赁关系，需另行通过法律途径解决。而户口问题也类似，一般来说，法院不会强行判决迁出户口。

还值得注意的是，法拍房过户的全部税费都由买受人承担，需提前计算好成本。在参与竞拍前，还要了解清楚法拍房的历史交易情况以及是否有物业水电等欠费，因为会影响到竞买的费用成本。

此外，上述专业人士还提示，在一般情况下，法拍房是不可以贷款的。在进行拍卖之前，竞拍人需要交纳保证金（通常是10%-20%），一旦拍下，如果想要反悔（即悔拍），保证金是不予退还的哦！

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