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感知县域楼市的温度 - 凤凰网房产武汉
近期,笔者到粤西几个县去调研楼市,发现县城的商品房项目普遍都有15-20层,完全是大城市的手笔,这与想象中的县域楼市很不同。而且,县城的主政者都在谈旧改、建新城、搞新区,动不动就要谋划1000亩的大楼盘 -来自凤凰新闻客户端
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感知县域楼市的温度

证券时报 2021-01-27 09:24

近期,笔者到粤西几个县去调研楼市,发现县城的商品房项目普遍都有15-20层,完全是大城市的手笔,这与想象中的县域楼市很不同。而且,县城的主政者都在谈旧改、建新城、搞新区,动不动就要谋划1000亩的大楼盘。问题是,县城的房子实在太多了,比如县城居民买地自建住房很普遍,到处都是5-10层的自建房,空置率高、租金低(大概10元左右/平米每月)。

同时,县域楼市这几年很热闹,在机关事业单位、国企等就业的家庭普遍有2套或以上住房了。笔者纳闷了,哪来的这么多需求呢?一圈调研下来发现,县域楼市有三大购买力。

一是“进城购房需求”。这几年县城的集中度在提升,村镇小学中学裁撤了很多,留下来的,办学质量也不尽如人意。所以,即便是面对6000元/平方米左右的县城房价,乡镇村居民为了小孩买房,勒紧腰带、进城购房,丝毫不含糊。当然,各个县的教育政策也在有意识地引导,入学购房需求很旺盛。

二是“返乡置业”。粤西常住人口近2000万,外出打工多,基本上在珠三角,广州和深圳占了大半,返乡置业占到购房需求的1/3左右。而且,即便在珠三角买了房,甚至在县城也有自建房,但很多人还是有回乡买房的愿望,或者给父母住,或计划回乡创业,有的买房受到宗族观念影响、同乡人买房的示范效应等。总之,返乡置业这几年没断过。

三是文旅度假项目。海南启动全岛住房限购后,靠近海南岛的粤西,气候环境适宜、海岸线长,很多文旅大盘热销。

笔者参观了几个项目,动辄就是规模上万套的大项目在开发,但还是很受欢迎,购买客户主要来自四川、重庆、湖南、湖北、东北等省市。看来,基本生活需求满足以后,康养、休闲、度假等美好生活诉求确实很强烈。一套房子大概卖到50万-80万,对很多周边省份或内地富裕的人群来说,并不算贵。同时,珠三角居民周末度假的需求日益兴盛,项目开发后,不愁售后返租。

县域楼市表面的红火,难掩背后的隐忧。为入学而进城购房,看似需求刚性,但本该在镇域满足的教育需求、住房及消费需求,却被动在县城以更高的成本解决。农民倾囊而出的群体性购房,是以牺牲和透支其他消费为代价,结果就是弱化了镇域经济,村镇建设水平与县城差距越来越大。

另外,不管是农民进城购房,还是“返乡置业”,抑或是康养度假需求,一窝蜂地释放,显著推高了县城的房价,助长不合理的消费模式。调研发现,3-4房、100平米以上户型的新房项目在县城最受欢迎,这就导致县域主政者盲目乐观,行为短期化、县城超能力建设、“小马拉大车”,甚至走上大城市才有的“高密度、建新区、搞旧改”的空间扩展路径。

购房需求看似红火,但并未带来等量的人口集聚、居住需求。这就要命了,人不在这里住,对楼市而言就是无本之木,因为给当地贡献不了可持续的就业和税收。结果就是,房子密密麻麻的,但本该配套的水电管网气路等市政设施,学校、医院、环卫等公共服务设施,当下的县域财政和投融资模式根本无法支撑,结果是断头路到处都是,社区公共部分无人打理。

过去十几年,各地做强大城市、围绕大城市打造都市圈,人口过分向大城市集中,导致高房价、城市病等。鼓励县域发展是我国新型城镇化的一条路子,既能满足农村居民对城镇公共服务、就业的需求,也能降低城镇化成本,还能培育内需的支撑点。但是,县域经济并不是“一县独大”、更不是“房地产化”,而是乡村振兴、镇域经济、县域经济协同推进。


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标签: 县域 【责编】曹满(PO378)
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