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凰家探盘|好品牌+核心地段+大体量,硚口这个“红盘”值得买吗? - 凤凰网房产武汉
沧海横流,方显英雄本色。 -来自凤凰新闻客户端
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凰家探盘|好品牌+核心地段+大体量,硚口这个“红盘”值得买吗?

凤凰网房产武汉
2022-05-18 11:35

沧海横流,方显英雄本色。

2022年以来,楼市利好不断释放,央行降息、房贷利率下调、监管部门齐发声……楼市回暖信号日益明显。置业迎来理性时代,购房者所考虑的需求也更精细全面,眼看着楼市政策逐渐放宽,多重利好助力之下,楼市正加速回暖,不少购房者也是果断出手。

武汉二环网红盘扎堆 买房到底怎么选?

从当前的市场氛围来看,买房的窗口期似乎真的到来了!但即便如此,购房者的置业心态依然比较理性,比起优势单一的楼盘,他们更看重板块、产品都具有优势的,综合实力较强的项目。

随着房地产市场告别了狂飙突进,越来越多的房企静下心来做产品。有的楼盘以大盘为卖点,有的楼盘以商业为卖点,有的楼盘以综合体为卖点,在武汉楼市竞争激烈的状况下,各大房企力图寻求产品创新和突破,综合优势均好的项目,更能实现弯道超车。

武汉热门网红楼盘

作为武汉目前供应量较大的二环沿线,分布着众多网红楼盘,包括龙湖天璞融创公园大观、幸福时代大家、华发都荟天地、龙湖清能天曜、万科翡翠滨江等,这些楼盘知名度高、存在感高,一度是武汉炒得火热的项目。

如此多的项目宣称红盘,那么“真假”红盘如何鉴别?今天让我们一探究竟!

分销捷报频传 硚口这个红盘“降价”挽尊?

房地产分销本质上是一种销售渠道,能帮助开发商带来客源、促进成交,被称为地产市场的“反向风向标”,武汉市场从去年底至今降温明显,分销这颗“速效救心丸”就被越来越多的开发商当做了救命稻草。

近日,凤凰网房产观察到,位于硚口古田二路的华发都荟天地也进入分销大军,项目信息刷屏朋友圈,不断涌现的打折信息,不断刷屏的认购截图,似乎让人觉得这个项目又火热了起来。

项目已经开盘三次,原备案均价18500元/平。近日,朋友圈有截图显示,项目现价16500元/平起,首付45万起,三房四房户型可任选,项目自带18万方商业,三大口袋公园,自带12年目送式优质教育。

而是否上分销之后,项目到访和成交数量就涨起来了呢?

网签情况(截止5月17日)

从网签数据看,从12月31日至今,五个多月的时间,华发都荟天地开盘共计836套房源,网签297套,网签占比35.52%,如果平均算下来,相当于1天能卖2套房子,这个数据,在当下的背景,还算不错。

越卖越难 三次开盘去化节节败退

自面世以来,华发都荟天地从不缺少话题。

实景图

根据市场数据显示,华发都荟天地首开至今已经五个多月的时间,除了第一次开盘销售情况尚可,后面两次开盘去化都不太可观。

据武汉克而瑞数据显示,2021年12月29日,项目首次线上开盘推出10#楼,首开101-135㎡三房户型,取证套数516套,推售172套房源,整体折后均价17819元/㎡(毛坯),开盘当日去化108套,去化率63%。

项目沙盘图

1月4日,项目加推11#超高层,84-118㎡两三房户型,推售344套房源,整体折后均价18503元/㎡(毛坯),开盘当日去化57套,去化率17%。

开盘情况一览

3月19日,项目平推8、9#高层,98-135㎡三至四房,共计320套,均价18365元/㎡(毛坯),首日去化9套,截至当天开盘结束整体去化率3%。

不按报备方案销售 华发都荟天地被“点名”

实际上,华发在项目销售上显得十分“急迫”。

3月,在武汉住房保障和房屋管理局公布的房企信用扣分情况中,位于硚口古田二路的华发都荟天地被“点名”,项目未按照已报备方案销售商品房,被扣5分。

未按照已报备的销售方案销售商品房,很明显属于违规销售行为,对一家国企而言实属意外。根据武汉市房管局相关规定,如果全年得分低于75分,就会被纳入“警示名单”。

楼盘卖的不好的原因,总结起来无非两种:市场环境不景气,买房子的人少;或者,项目本身有困境,比如价格定位、周边竞争压力大等。

配套“啃老本” 板块新利好有限

曾几何时,古田、后湖、白沙洲、光谷东被称为武汉楼市四大天王,随着后湖、白沙洲、光谷东身价逐步提升,古田似乎显得有些落寞,新房销售去化缓慢,二手房也没有可观的涨幅,这也让许多购房者对古田的态度阴晴不明。

项目实景图

区域没有重大利好推动,短期内配套也没有较大改变,古田对比其他几大“网红”板块,确实显得有些落寞。正如凤凰网房产观察到,华发都荟天地周边环境现状、配套都比较一般,没有太多亮点。

实景图

一方面,从楼盘周边配套来说,项目离汉江还有一定的距离,高层瞰江视线遮挡,所谓的“学府”、自带配套商业、写字楼都是在规划中,宣称双地铁,为目前通车的1号线和规划当中的23号线,而武汉地铁23号线未有落实的文件,双地铁名不副实。

轻轨一号线古田二路站

商业方面,项目规划200米超塔地标,11万方武汉首个沉浸式生态艺术商业中心,实际上,华发在武汉已经有商业面世,位于四新的华发未来荟商业和位于CBD的华发商都,但是目前四新商业门店大规模闭店,写字楼华发国际企业中心也面临大规模空置,位于CBD的华发商都,开业时间不长,但是也未见“红火”之势。这让人对其在古田打造的商业也有着疑虑,毕竟目前周边已经有成熟的古田凯德广场。

项目紧邻凯德广场

目前项目规划自带两所幼儿园、一所中学和一所小学,中学30班和小学24班,均为公立学校,当问及将引进什么学校之后,置业顾问透露,我们肯定希望引进更优质的学校,为业主考虑,可能是“硚口崇仁系”可能是“育才系”,现在品牌还在推进接洽当中,目前暂不能对外释放确定信息,但是我们肯定会积极推进。

项目配套学校

项目紧挨古田二路高架,噪音问题可想而知。而且紧邻高架的房子,容易影响生活品质,因为即使有双层中空玻璃,日常开窗时声响较大,而且不能开窗便是一大硬伤。

没落的黄经堂蔬菜批发市场

此外,目前周边分布除去金地悦江时代、招商江湾国际、美好名流汇外,其他多为老旧小区,这里分布着待拆迁的建筑、待治理的地块、还有各式工厂遗址,城市面貌较为一般。

汉江湾科创总部基地“流拍”

放眼整个武汉二环,目前白沙洲的万科光澜道、龙湖天璞,汉阳的万科翡翠滨江,后湖的融创公园大观,都是大体量,周边商业配套丰富,为何这些项目能持续长虹,而华发都荟天地却渐渐卖不动了呢?

有买房人表示,早期周边的金地悦江时代带装修均价18000元/平,这么多年过去了,也未见有什么涨幅,如今华发都荟天地毛坯均价18000元/平,确实难有优势可谈。

金地悦江时代二手房挂牌价

重要的是,古田板块缺乏利好刺激,武汉最近几年主要围绕光谷中心城和经开板块发展,古田在武汉的发展似乎是“被上帝遗忘的孩子”。

轨道交通一号线

武汉轨道交通一号线从硚口古田呼啸而过,可以看到的是经过古田凯德广场后,一大片空旷的地块上长满了杂草,还有多处集满水的水塘,这就是硚口1135片地块,也是规划中的汉江湾科创总部基地。

众所周知,汉江湾科创总部基地地块一直受到很多人的关注,然而土地治理多年,整理挂牌又耽误多年,众多人区域市民对该区域寄予希望,希望地块早日成交,为汉江湾板块带了更大的发展,也为硚口人民带来更多的便利。

汉江湾世界科创总部规划地块

然而却不如所愿,2021年12月24日,硚口古田1135片区的P(2021)184号地块本计划当日挂牌出让,临拍卖之前,该地宣布撤销挂牌出让,古田人等了近10年的汉江湾世界科创总部基地再度“流拍”。

这对华发都荟天地无疑是雪上加霜,本身楼盘产品定位过高,再加上板块利好规划消息短期未能兑现,这让华发都荟天地再度陷入尴尬。

小结:

不好卖≠不值得买。

今天说的华发都荟天地,仅是武汉楼市的“冰山一角”,它未能进入置业者的“购房清单”确实在自身定位等方面或者周边或多或少存在一些问题。

如何摆脱销售困境,相信不少开发商也很着急,对于“越卖越难”的楼盘,如何突围实现逆袭,也是接下来一阶段他们要面对的艰巨挑战。


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标签: 华发 古田 硚口 【责编】 蒋玲
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