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开新局谋新篇,武汉保障性租赁住房怎么建? - 凤凰网房产武汉
戴德梁行认为,武汉发展保障性租赁住房任重道远,仍需在以下方面给予更多关注:1.政策需有更落地的配套措施、2.选址需有更精细的模型、3.产品需有更贴合用户的设计、4.资金需有更多元的渠道保障。 -来自凤凰新闻客户端
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开新局谋新篇,武汉保障性租赁住房怎么建?

凤凰网房产武汉
2022-05-18 16:18

武汉,2022年5月18日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行近期对武汉保障性租赁住房建设进行深入研究总结并提出相关建议。2021年,武汉市常住人口1232.65万,常住人口城镇化率达84.31%,流动人口394.54万。人口增量120.12万人,增幅9.7%,位居全国第一。其中新增留汉大学生34.5万,四年累计增加留汉大学生约140万。为满足新增留汉人口的住房需求,“十四五”期间,武汉计划筹建25万套保障性租赁住房,但2021年仅筹建2.16万套,2022年计划筹建5.5万套,远远不能满足留汉人口的居住需求。

为加快保障性租赁住房建设,武汉从以下五个方面发力:

1. 政策保障

作为全国12个首批培育和发展住房租赁市场试点城市之一,武汉市成立由市主要领导任组长,市房管、财政、自然资源规划等17个部门和14个区主要负责人为成员的市保障性租赁住房工作领导小组,统筹协调推进全市保障性租赁住房相关工作,各区政府参照成立相应的组织领导机构。同时,全市层面已密集出台从土地支持、财政支持、税费支持、优化审批流程等多维度支持政策,并制定配套措施。

表1:武汉市保障性租赁住房部分政策梳理

类别主要内容与国家政策对比
建设目标“十四五”期间计划建设筹集保障性租赁住房25万套(间),其中2021年计划建设2.16万套(间)。指标落地
基础制度申请对象符合条件的新市民、青年人等群体。基本一致
建设标准以小户型为主,单套房屋建筑面积原则上不超过70平方米。细化指标
租金标准租金按照不高于同地段同品质市场租赁住房租金的85%评估确定。
支持政策土地支持中心城区集中新建商品住房,按照不低于住宅面积6%的比例配建保障性租赁住房,不再配建其他各类租赁型住房。对重点功能区内新建商品住房,经市保障性租赁住房工作领导小组同意,允许按价值相等原则,采取集中建设或者异地配建方式,落实保障性租赁住房应配建指标。市、区两级土地储备供地项目配建的保障性租赁住房,产权分别无偿移交给武汉城建集团(市城市更新中心)和项目所在区人民政府(或者其指定的区属国有平台企业),并由其负责运营管理。新城区、开发区可根据辖区实际情况自行确定商品住房配建保障性租赁住房的项目以及比例要求,所配建的保障性租赁住房产权归属及运营管理按照上述规定执行。原商品住房项目配建并无偿移交的公租房、大学生租赁房,参照上述规定执行。鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。可将闲置公租房房源用作保障性租赁住房。在国家政策基础上细化本地要求
财政支持积极争取中央补助资金对符合条件的保障性租赁住房建设任务予以支持将保障性租赁住房建设筹集、运营管理等纳入我市保障性安居工程专项资金支持范围,对符合条件的情形,给予相应的资金补助。增加本地资金补助
其他支持税费、金融、民用水电气、公共服务、审核流程等支持。基本一致

2. 组织保障——完善多元建设主体

2017年至今,为落实国家试点城市建设要求,武汉市已启动共五批住房租赁市场试点项目建设。截至2021年底,试点企业共有87家,纳入试点项目共31个,包含武汉城投、保障房公司、武汉轨交等市属国有企业平台公司和万科、碧桂园、保利、龙湖、卓尔等大型全国性房企。其中,国企为保障性租赁住房建设的主力军,通过招拍挂租赁用地拿地建筑面积前五企业,均为国企。

表2:保障性住房拿地建筑面积前五企业

序号单位名称总建面(万㎡)
1武汉临空港投资集团有限公司35
2武汉经开投资有限公司31
3湖北省科技投资集团15
4武汉市黄陂区城建投资开发有限公司13
5武汉城市建设集团有限公司8

3.选址保障——就近满足住房需求

保障性租赁住房主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域,引导产城人融合、人地房联动,鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。目前,武汉市31个纳入试点的租房租赁项目主要位于市中心优质地段和城市外环附近,周边交通便利、配套较为齐全。

图1:试点项目分布图

4. 用地保障——多渠道保障供给

2017年,武汉市提出保障性租赁住房项目按照“以区为主、均衡分布”原则,形成“五个一批”全方位房源筹集渠道,即集中新建一批、购买一批、租赁一批、商品房配建一批、其他房屋转化一批。其中,以新建为主要供应渠道。

表3:五种房源筹集方式

序号单位名称建设要求
1认定一批梳理在建及已建成的租赁试点项目、商品房配建大学生租赁房项目等,对符合条件的下达认定书
2新建一批充分利用企事业单位自有闲置用地、城中村改造产业用地、产业园区配套用地以及适量新增国有建设用地新建保障性租赁住房
3配建一批中心城区新建商品住房按照不低于住宅面积6%的比例配建保障性租赁住房,新城区结合辖区实际情况确定配建项目和比例,要在商品房项目中配建一批保障性租赁住房
4改建一批将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,改建为保障性租赁住房
5盘活一批鼓励住房租赁专营机构通过租赁或购买市场房源的方式筹集保障性租赁房;与村集体经济组织合作,租赁“城中村”改造还建的闲置房源作为保障性租赁住房

5. 运营保障——多种合作模式,激发市场活力

村企合作模式:2018年10月,武汉地产集团保障房公司与滠口街滠口村签订合作协议,成立合资公司共同开发武地•丰和园U里公寓项目。保障房公司承担全部建设成本,占股85%;滠口村村民委员会以土地使用权作价入股,占股15%。

银企联合模式:建设银行依托“新一代”核心系统技术优势,综合运用“互联网+房管+金融”的模式,打造集租赁交易监管、支付结算、金融服务等功能于一体的住房租赁综合服务平台。2021年1月,建信住房湖北公司投入900余万元装修成本,开发建设CCB建融家园·大桥局店,成功获取该项目8年租赁权。

戴德梁行认为,武汉发展保障性租赁住房任重道远,仍需在以下方面给予更多关注:

1. 政策需有更落地的配套措施

武汉市目前已完成保障性租赁住房的顶层设计,但具体建设实施细则尚未明确,如但针对市场租赁住房评估租金的实施细则尚未出台,如何制定保障性租赁住房租金标准缺乏细致指导。

2.选址需有更精细的模型

武汉市试点项目只有少部分选址于老城区优质地段,毗邻主要商务区,减少新就业职工通勤压力;绝大部分选址于三环线附近,产业园区周边,为周边产业人口提供住房保障。在租赁住房的选址和供应上,需更精细的从需求端入手,更好的满足新增大学生的居住需求。

3.产品需有更贴合用户的设计

保障性租赁住房保障对象主要为城市新青年,产品打造、配套服务和运营管理需更贴合年轻人需求。如天橙公寓三期项目打造升级版公寓产品,配置共享厨房、洗衣房、天台文体健身区等多样化生活娱乐设施。

4. 资金需有更多元的渠道保障

保障性租赁住房有财政和金融双渠道支持。其中金融支持方面,2021年6月,国家发改委958号文将公募REITs试点范围扩大到保障性租赁住房领域。REITs为前期开发建设投资提供退出渠道,有助于吸引社会资本投资于租赁住房市场,形成投资良性循环。

关于戴德梁行

戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家,设有400多个办公室,拥有50,000名专业员工。在大中华区,我们的22家分公司合力引领市场发展,赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。2021年公司全球营业收入达94亿美元,核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。更多详情,请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的微信(戴德梁行)。

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标签: 戴德梁行 武汉保障性租赁住房 【责编】 郑李芳
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