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“限购令”简史:一项调控利器的演变与启示 - 凤凰网房产武汉
作为房地产调控的重要标志性政策,“限购令”出台以来,虽然目的不同,做法各异,但“限购”行为是实实在在的。伴随现代化、城市化大潮推动,住房市场不断呈现出新形态,限购政策也有了新的目的和内涵。当前,“限购令”正面临关于“存”与“废”的讨论 -来自凤凰新闻客户端
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“限购令”简史:一项调控利器的演变与启示

21世纪经济报道
2023-09-27 07:41

作为房地产调控的重要标志性政策,“限购令”出台以来,虽然目的不同,做法各异,但“限购”行为是实实在在的。

伴随现代化、城市化大潮推动,住房市场不断呈现出新形态,限购政策也有了新的目的和内涵。当前,“限购令”正面临关于“存”与“废”的讨论。

2006年,建设部等六部委联合发文,对境外人士和机构的购房行为进行限制,也称“限外令”。在人民币持续升值的背景下,其目的在于防止境外资金炒作国内楼市。

真正为外界所熟知并对楼市带来深刻影响的“限购令”,出台于2010年。在北京率先以户籍、纳税、社保、家庭住房套数等为限购门槛进行试水后,其他城市也很快跟进。最多时,全国有超过100个城市实施了限购政策。

如今,房地产市场的供求关系已发生重大变化,2023年9月以来,已有近20个城市对限购政策实施了松绑或退出。作为一项最具代表性的调控政策,“限购令”的存在价值引发了越来越多的讨论。只有了解“限购令”的出台背景、变化逻辑和作用机制,才有助于回答“限购令”的去与留。

连锁反应

2010年4月30日,北京出台《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》,推出12条调控措施,其中强调,“对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民,暂停发放购买住房贷款。”“自本通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。”这是全国首个住房“限购令”。

“五一”长假临近,该全新调控手段的横空出世,引发了广泛关注。有市场人士质疑,“限购令”带有较强的行政色彩,不符合市场化调控的原则,且有失公平。但也有分析认为,在过热的市场环境下,有必要祭出雷霆手段。

楼市“限购令”的出台,有着深刻的国内国际背景。

2008年,国际金融危机全面爆发,我国出口出现负增长,大批农民工返乡,经济面临硬着陆的风险。作为应对,政府部门于2008年11月推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施,初步匡算,需投资约4万亿元。

从2009年开始,我国经济快速升温,正处在快速城市化阶段的房地产市场也明显复苏。到2010年,楼市进一步升温,部分城市出现投资需求占比过高、房价上涨过快的情况。其中,以北京为代表的一线城市最为火爆。

2010年3月15日,北京土地市场单日诞生三宗“地王”,成为资本狂欢下的市场缩影。

一个月后的4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,即“国十条”,针对“部分城市房价、地价又出现过快上涨势头,投机性购房再度活跃”的情况,推出10项调控措施。其中提出,“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。”

北京出台的文件,正是“国十条”的落实细则。“限购令”落地后,市场表现立竿见影。2010年5月,北京新房成交环比腰斩。当年全年,北京住宅成交量降至11万套,同比下滑近四成。土地交易也明显降温。

2010年9月29日,监管部门再度发文称,“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”此后,重点一二线城市相继推出“限购令”,部分三线城市也出手限购。仅2010年,全国就有近50个城市出台了楼市“限购令”。

2011年1月,进一步调控楼市的“新国八条”出台,并将限购政策作为8项稳楼市措施之一。

这期间,楼市限购范围不断扩大,力度也渐次加强。一方面,出台限购政策的城市越来越多,城市层级也逐渐下沉。2011年初,浙江金华的永康县成为首个推出“限购令”的县级政府部门。

另一方面,限购的门槛越来越高,相关的配套措施也不断完善。比如,在限购门槛中,对纳税或缴纳社保的年限要求不断提高,最多达到5年(60个月),且不得中断。为打击假离婚等规避限购的行为,很多城市对于离婚后再买房的也设定了认定年限。同样为了堵住政策漏洞,一些城市的法拍房也被纳入限购行列。

据不完全统计,全国有超过100个城市曾出台过或正在执行楼市限购政策,其中海南省仍在执行全域限购。北京是目前限购政策最严厉的城市,除“五年纳税或社保证明”的基本门槛外,还对商住房实施同等的限购标准。通州区则在此基础上附加了更多条件,堪称“全国最严限购区域”。

用时间换空间

“限购令”是房地产调控史上的标志性政策。2010年之前,监管部门多采用土地、财税、金融等手段进行综合调节。但在面对市场过热时,这些政策的见效时间相对较长。

相比之下,由于直接阻断了部分需求的释放,“限购令”在平抑市场中的作用往往立竿见影,而后再通过“量缩”引发“价跌”。在“稳房价”作为主要考核问责内容的时代,“限购令”可谓是地方政府的调控利器。

自“限购令”之后,越来越多的限制性手段推出,对市场的调整也更加直接。在始于2017年的新一轮房地产调控中,限购与限贷、限价、限售、限商一起,被称为“五限”。

虽然最具代表性,但“限购令”从来不会被单独使用,而是经常与其他政策共同推出,从而更好地发挥效果。

比如,很多城市在推出限购政策的同时,提高首套和二套房购房门槛,从而实现抑制投机的双重效果。另有不少城市执行“认房又认贷”的标准,使限购的作用得以最大化。而限购与限售、限价的组合,有助于市场在挤出投资需求的同时,逐渐回归居住属性。

事实上,面对越来越复杂的市场形态,近年来的调控手段也愈加丰富多样。无论是对过热市场的降温,还是对低迷预期的提振,政府部门都会祭出政策“组合拳”,而不是指望少数措施“一招鲜”地解决问题。

站在社会经济发展的视角,限购政策大行其道,有着特殊的时代背景。

“限购令”出台的2010年,我国城市化率为49.68%。到2022年,我国城市化率达到65.22%,增长了近16个百分点。按照人口基数计算,最近12年间,我国城市人口增加了超过两亿人。人口流动带来的刚性住房需求,以及改善性住房需求,成为推动房价上涨的主要动力,而房价的上涨又吸引了投资投机性需求入场。

相比之下,虽然供应端不断提速,但在城市化快速推进的阶段,房地产供不应求仍是常态。

自然资源部下属某机构的一名专家向21世纪经济报道表示,除了平抑市场供需关系外,限购政策的初衷还在于,为住房供应体系的建立及长效机制的建设赢得时间,即“用时间换空间”。

“限购令”全面推行后不久,我国就发力房地产供给侧结构性改革。保障性住房、租赁住房市场得到了快速发展,其供应量大幅增加,并成为商品房体系之外的重要补充。同时,“房住不炒”深入人心,“稳地价、稳房价、稳预期”的工作机制也不断成熟,监管部门的调控手段愈加精准有效。

“2018年房地产长效机制建立以来,房地产市场平稳健康发展取得明显成效。”2021年,住建部相关负责人在接受人民日报采访时表示。

前述专家指出,“限购令”等政策营造的平稳市场环境,为房地产长效机制的建立和运行提供了重要保障。他认为,“房住不炒”从最初的政策口号内化为一种价值观,“限购令”功不可没。

去与留

2023年7月24日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议提出,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。

其中,监管部门对“供求关系发生重大变化”的表述,尚属首次。

这一表态含义丰富。2014年左右,房地产市场迈过供需平衡点,告别总体供不应求的时代。但短期来看,结构性的供需错配仍然存在,表现为热点一二线城市仍然供不应求,三四线城市则总体供大于求,市场分化趋势愈加严重。近年来,随着人口红利减退,年轻一代购房观念改变,市场的后发动力进一步削弱。

这也意味着房地产的市场形态、发展模式都将迎来诸多改变,楼市调控方式也需做出相应的调整。在对其他政策进行松绑之后,近期,“限购令”也开始逐步退出。

据中指研究院统计,今年9月以来,已有11个城市全面取消限购政策,另有8个城市进行了不同程度的优化。其中,广州成为第一个松绑“限购令”的一线城市。

事实上,由于行政色彩浓厚、对市场“杀伤力”大,早在“限购令”出台之初,外界就有过“何时退出”的疑问。2011年全国两会期间,时任住建部部长的姜伟新在回答记者提问时表示,“限购令”的退出没有时间表。第二年,面对同样的问题,姜伟新做了几乎同样的回答,“限购令短期内不会放松”。

但随着客观条件的变化,原本铁板一块的政策也开始松动。

2017年开始,以武汉、南京、郑州、长沙、西安、成都为代表的一批二线城市相继放松落户门槛,从而吸引高素质人才,助推城市发展。由于限购政策多与户籍挂钩,这些做法相当于对“限购令”的变相松绑。

2019年,发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,强调城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。此举相当于给中小城市松绑“限购令”开了绿灯。

2022年,发改委发布的《“十四五”新型城镇化实施方案》进一步提出,放开放宽除个别超大城市外的落户限制。

相比之下,如今热点城市松绑或取消“限购令”的做法,显得更加名正言顺。一方面,供需关系发生变化,限购政策的土壤似乎不复存在;另一方面,经历了两年多的深度调整后,市场期待尽快回温,松绑限购既能释放需求,又有利于提振市场信心。

那么,在实施了13年之后,限购政策要退出历史舞台了吗?一种声音认为,限购政策已完成了历史使命,是时候全身而退。

易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,我国房地产市场分化严重,对“限购令”的调整,也需按照一城一策的原则来考量。他认为,市场供应过剩、后发动能不足的城市,具备了取消限购的条件。重点一二线城市则可实施“一区一策”,核心区域继续限购,非核心区域可视情况适当松绑。

他认为,总体来看,限购政策在少数区域仍有存在的价值,但也应按照市场变化进行动态调整,松绑或退出是大趋势。

但他同时强调,这种判断是基于限购政策的初衷而做出的,在现阶段,指望通过对限购政策的调整来提振市场,作用恐怕并不明显。


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标签: 房价 房地产 楼市 【责编】 郑李芳
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