2024年9月销售力榜单top20项目的转化率略低于8月，来访量有所恢复，924/926两次会议政策红利对当月各项目案场帮助尚未完全体现。大武昌区域成为市场热点，华中生态城依托价格策略和学区红利意料之外成为黑马，准四代住宅项目榜单上占比明显增加。
01
“金九”黯然收场
政策礼包加持下“银十”可期
9月单盘平均认购7套，平均案场访购转化4.5%，均略低于8月，中秋假期对楼市促进有限。单盘月均来访163人次，对比过去4个月的一路下行，9月客户买房置业的热情有所回复。
值得期待的是9月24日金融工作会议、9月26日政治局会议释放一系列支持房地产市场信号，明确提出将出台降低存量房按揭利率至LPR-30BP、放松一线城市限购等政策。
随即9月30日新版“汉十条”发布，今年四季度阶段性优化个人住房贷款套数认定标准及给予契税支持，楼市政策得到了进一步的优化和完善，现阶段武汉政策环境宽松。
在售项目为筹备应对十月传统的市场热销期，近期频繁调整价格策略和推售策略，在政策支持下，9月第四周来访量及转化率出现修复迹象，预计10月武汉楼市有望短期内迎来一波爆发式回调。
02
华中科学生态城榜单黑马
准四代项目上榜数量增加
9月商品住宅销售力榜单上，华中生态城以3105人次的案场来访量排名榜单Top1。项目营销策略上十分明确，重点传导雄楚大道地段价值和经开外校科学生态城校区的学区价值。
得益于大幅价格下调、配套学区的信号释放以及激进的渠道策略，项目在首开一年后令业内意外的成为市场热点。
性价比 学区依然是吸纳刚改客群关注的有力卖点，被相当一部分客户认定为降低置业风险的重要保证，两者缺一不可。
另外，中等规模的准四代宅楼盘开始逐步占据榜单Top10，包括城投金沙府、招商武昌序、保利涧山观弈等项目，紧抓核心区规模相对稳定的改善置换客群，提供针对性的高品质产品，取得销量与口碑双收。
而华侨城红坊、城投融创国博城、招商武汉城建未来中心等次核心区长周期开发的大盘，仍然依托自建配套优势进入来访量TOP20。相较而言，各项目二季度普遍在Top5以内的突出表现，进入三季度后排名普遍有所下滑。
03
各板块内名盘地位稳固
价格让利项目继续增加
根据克而瑞监测数据，9月全市商品住宅项目认购Top20中，华中科学生态城嘉悦府排名第一。项目推出库存房源特价房均价约16170元/㎡，在分销基础上启动包销，去化流速从个位数提升至周均40套，涨幅明显。
天创云和樾、建发璞玥等准四代住宅凭借产品优势及稀缺属性，首开实现热销，延续了武昌序、金沙府、涧山观弈等准四代项目入市以来良好的市场表现。
招商武汉城建未来中心、华侨城红坊、武汉二十四城等各自区域名盘，在维持前期低价销售基础上，提高清盘特惠或分销点位等方式，月度认购量达到30-50套。
根据克而瑞对全市项目营销动作的监测数据，市场热销项目十一促销力度加强，部分项目多2个点优惠或分销提佣1%左右。而社交媒体上传出收回折扣的声音更多出于营销上“逼定”考虑，克而瑞未监测到项目大规模收回折扣的迹象。
04
经过三季度价格调整
短期不会大范围降价
相比7月30日政治局会议“促进房地产市场平稳健康发展”的中性表述，9月26日政治局会议明确提出“促进房地产市场止跌回稳”，房地产调控接下来更多政策加码均围绕更好止跌回稳来进行。
微观上，多数项目已经过二、三季度的一轮价格调整，在宏观政策鼓舞下，预计短期内不会出现大面积降价行为。但部分项目受准四代或四代住宅影响激烈竞争，所在区域价格战还将持续。
来源：武汉克而瑞
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